Thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu bong bóng, tăng giá ảo
Theo báo cáo thị trường quý 4/2021 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý cuối năm giá BĐS liên tục tăng bất chấp Covid-19. Quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Cùng với đó, nguồn cung thiếu hụt dẫn đến việc giá BĐS tăng cao.
Cùng với Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhiều đơn vị nghiên cứu cũng đưa ra những con số cho thấy giá nhà đất liên tục tăng cao những năm gần đây. Đơn của như ở Hà Nội: Chung cư tăng 13%, tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua theo thống kê của CBRE còn nhà biệt thự tăng tới 82% theo năm (theo báo cáo của Savills). Đất nền nhiều nơi tăng 40-50%.
Điều đáng nói là dù giá tăng cao, nhưng lượng giao dịch, nhất là vào thời điểm cuối năm 2021, có dấu hiệu chững lại tại một số khu vực.
Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường BĐS đã xuất hiện bong bóng cục bộ; giá đất nền các khu vực tăng mạnh theo các dự án. Tuy nhiên, theo đơn vị này, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng.
Chia sẻ tại toạ đàm mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư kí Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Ở một số khu vực sự tăng giá có những độ ảo, tăng không đúng giá trị tiềm ẩn nguy cơ bong bóng.
Không chỉ giá ảo mà thị trường còn có nguồn cầu ảo, dòng tiền đổ vào thị trường không nhằm mục đích đầu tư bất động sản bền vững mà chỉ là phương thức đầu tư tài chính thông qua hàng hóa bất động sản.
Dòng tiền này đến từ các nhà đầu tư tay ngang, các ngành kinh tế khác, do ảnh hưởng bởi Covid – 19 mà hoạt động sản xuất kinh doanh không mang đến lợi nhuận. Các nhà đầu tư này rút khỏi thị trường của họ và đổ tiền vào bất động sản để tìm kiếm cơ hội mang đến lợi nhuận. Hoặc cũng có thể là dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh đem chốt lời vào bất động sản. Dù bong bóng nguy cơ không toàn thị trường nhưng đã xuất hiện cục bộ.
Theo ông Đính, Việt Nam đang là một quốc gia phát triển và hình thành sự phát triển. Rõ ràng quá trình phát triển sẽ được đầu tư đặc biệt về hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị. Dòng đầu tư này làm tăng giá trị của đất đai, đấy là nguyên lý của thị trường.
Tuy nhiên nguyên lý của đất đai, giá trị của bất động sản phải tỷ lệ thuận với sự tăng đầu tư hạ tầng. Hiện nay, ngoài đầu tư công, các doanh nghiệp lớn cũng tham gia vào phát triển hạ tầng, các khu kinh tế, phát triển hạ tầng đô thị, các khu du lịch làm cho bất động sản tăng giá.
Song, ông Đính cho rằng, mức tăng của những năm gần đây không tương thích với mức độ tăng đầu tư nên sự tăng giá này có độ ảo, tăng không đúng giá trị tiềm ẩn nguy cơ bong bóng.
Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định dù thị trường xuất hiện hiện tượng bong bóng cục bộ nhưng khó vỡ, bởi vì nhà đầu tư không tham gia sâu vào thị trường, mà chỉ dẫn đến một số đầu nậu, đầu cơ hoặc một số người đầu tư không chuyên nghiệp bị ảnh hưởng.
Tuy không vỡ, nhưng bong bóng có thể bị “xẹp” xuống. Khi giá quá cao và không đúng với thị trường thì sức mua sẽ thấp và buộc lòng các dự án phải điều chỉnh giá bán. Việc điều chỉnh này sẽ không lộ liễu là giảm giá bán mà thay vào đó là các chính sách ưu đã lớn hơn, tặng quà khủng cho người mua, đây là cách khéo léo để điều chỉnh giá bán về đúng giá trị thực của thị trường.
